两次降息、两次降准,今年以来,在楼市最需政策关怀的时刻,央行慷慨出手,为中国经济平稳增长提供信贷支持,在央行降息、降准,降二套房首付的同时,地方政府的刺激楼市政策同样接连出台,5月以来,包括大连、江门等地方政府出台支持居民自住和改善性住房的政策。业内专家表示,今年楼市将继续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。
各级政府纷纷出招托市
5月5日,大连市政府办公厅公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,与大多数城市类似,意见涉及棚改、上调公积金额度、二套房首付四成、营业税年限“五减二”等方面,旨在支持居民自住和改善性住房需求。
克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟认为,与国内大多数二线城市相比,大连市房地产整体库存压力不高,当前市场去化周期在一年左右,但是行业通病——“市场结构性过剩”还是十分突出,作为市场供应主力的金州区、开发区,近一年供求比均超过1.7倍,供大于求现象十分严重。并且联系土地市场成交情况,近三年大连土地成交规模为商品房市场的2.8倍,楼市潜在供应压力亦高居全国前列。
在大连发布楼市政策第二天,5月6日,江门市住建局突然召开新闻发布会,宣布放宽实施了三年多的“限外”政策,同时降低公积金贷款的门槛,将新建商品房价格认证制度改为实行新建商品房价格备案制度,将定价权交还市场等。
面对楼市成交持续低迷的局面,去年下半年起,各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省,针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手,促进房地产市场发展,刺激购房需求入市;杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件。
公积金成主要策略
值得注意的是,更多地区则是从局部入手作出政策调整,其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段。2015年,房地产政策将延续央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后,11日,北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,这些地方五年期以上(含五年)贷款利率由现行4%下调至3.75%,为历史最低。
几乎与北京同步,上海、天津、杭州、南昌也在11日发布了有关下调公积金贷款利率0.25%的通知,调整后,这些城市五年期以上个人住房公积金贷款利率由4%降至3.75%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.5%降至3.25%。
今年以来与公积金相关的适度宽松政策成为各个地方政府刺激房地产市场的主要策略。根据中原地产的不完全统计,2015年以来发布不同力度公积金松绑政策的城市数量已经超过百个,目前房地产市场分化明显,各地库存压力不同,这些政策对一、二线城市作用相对较大,而对三、四线城市影响有限。
中原地产首席分析师张大伟分析认为:各地都在最近开始调整公积金额度,主要原因都是为了救市,从目前市场看,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折,对于市场有直接的刺激影响。
仍需要出台扶持性政策
尽管针对楼市的利好政策接连出台,不过,在专家看来,后续的政策仍有很大出台空间。
杨科伟认为,虽然四月大多数城市楼市已现回暖,但鉴于当前信贷资金供给的不够给力,对于楼市回暖的动力仍持谨慎态度,目前的新政可能不足以扭转行业发展大趋势,未来仍需要出台扶持性政策。
杨科伟认为,当前的严厉企业税费预征制度,是在行业暴利阶段制定的,其目的是抑制过热的投资需求。但目前房地产行业利润率已经显著回归,在行业供应结构性过剩、土地价格持续上涨、房价上行承压的情况下,房企利润空间已经大不如前。因此对于企业税费做出适当调整,譬如暂缓企业所得税、土地增值税的预征,不但有利于改善企业财务现状,平抑房价随着市场回暖而大幅上升的冲动,更有利于提振企业信心,助力行业健康持久发展。
张大伟预计,去行政、重市场的调控思路,有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。
