4月28日，北京市政府印发《北京市2015年棚户区改造和环境整治任务》的通知，北京市2015年棚户区改造计划出炉，涉及对14个区县以及国有工矿的118个棚户区项目改造和环境整治，总涉及5.7万户居民，其中八成居民位于城六区，四环内改造项目占比超过50%。
北京四环内土地出让已经凤毛麟角，此次棚改将释放大量稀缺土地资源。从去年开始的房地产市场调整，众多房企开始收缩战线，退回到风险较小的一线城市及重点二线城市拿地。2014年北京土地成交140宗，远郊区县占比八成以上，城六区土地不足二成。
尽管目前棚户区改造项目面临审批手续繁杂、拆迁周期长、占用资金多等问题，房地产开发企业还是很看重一级土地开发所占得的先机优势，为后续拿得优质地块做足准备。根据《北京市2015年棚户区改造和环境整治任务》计划表显示，首创、华润、中铁、中信、华融住总等国资背景的企业作为棚改的实施主体积极参与棚改。
借道棚改进入一线市场
据统计，57377户棚户区居民被列入今年北京市的改造计划之内，其中位于四环内的有29010户。在这5万多户居民中，城六区占据49641户，8个远郊区县占据5684户，国有工矿2052户。
北京市政府在2014年8月就公布了《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》，力争到2017年底，北京市完成棚户区改造15万户，基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务，使居民住房条件和生活环境明显改善。今年的棚改计划中，四环内项目超过50%，因此对房地产开发企业有很强的吸引力。
“北京的棚户区改造项目相比于其他地区来说，在资金平衡上肯定会更容易一些。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国房地产报记者采访时表示。“在房地产市场不太景气的情况下，政府重点做棚户区改造既是完成十三五的棚户区改造任务，又能缓解出让住宅、商业用地的压力，让北京市整体的开发建设量保持一定水平。”
对于房地产开发企业来说，借由棚改项目进入一线城市不失为一条捷径。“在此轮房地产调整周期中，房企更青睐于北上广深这类的一线城市。可以预见的是，北京新增商品房用地越来越少，而参与棚户区改造项目成为房企进入一线城市的渠道之一。房地产企业通过棚户区改造的资金平衡，运用商业运作手段，来巩固其在一线城市的商业地位。”刘卫民表示。
为二级开发铺路
而棚户区改造这块骨头并不好啃，首先在门槛设定上就比较严格。一位接近北京市朝阳区棚户区改造管理部门的工作人员告诉中国房地产报记者：“现在棚户区改造实施主体要经过严格的招投标程序，凡参与棚户区改造的开发企业，必须经过企业资质、注册资金、信用等级及项目负责人管理经验等审查和备案。通过有关部门审查评估的开发企业方可参与棚户区改造建设，而上述流程占用时间较长。”
与此同时，北京市棚户区改造的难度也在加大。首先是拆迁成本提高，拆迁户的期望值逐年提高。记者了解到，朝阳区的一个异地安置项目，被改造对象直接扬言：“不给我10套房我不走！”
这类钉子户给拆迁工作带来了不小的难度，“钉子户多，占用资金多，而且资金回笼慢，现在一些拆迁公司直接退出了棚改项目。”上述业内人士直言。现在参与棚户区改造项目的房地产开发企业多数拥有国企背景，在资金上占有优势，而其他类型企业只能望洋兴叹。
而且棚户区改造的实施主体未必就能拿到其所负责的地块的土地经营权，在北京市《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》中指出，棚户区改造异地安置后腾退的经营性用地，一律通过招拍挂方式供地，以平衡棚户区改造资金。
“这也是房企参与棚改需要承担的风险，按照规定棚户区改造一级开发和二级市场不联动。”刘卫民表示。“但也不代表一级开发与二级开发完全割裂，房企在做一级开发时，可以在土地整理模式上，为二级开发做准备。率先了解项目所在地，进行测算和方案设计，成本控制更准确，从而在二级土地市场开发的招拍挂中占有先机。”
“虽然棚户区改造的利润相比商品房开发是比较薄的，但其销售对象是明确的，不用担心回款问题。”这也是开发企业积极参与棚改项目的另一原因，刘卫民补充道。
