巴曙松：我看了一下这上面的题目是房地产“被通缩了”吗？，说房地产没目前这个状况怎么办？首先请我们大家非常尊重的陈淮教授说怎么办。我觉得他是我见过的为数不多的跟我最钦佩的美国的金融家格林斯潘有类比的，格林斯潘讲话很不容易听懂，他有一句非常有名的话：如果你认为你听懂了我的意思，那你一定是误会了我的意思。所以今天我想请陈淮教授清晰地给大家讲一下，今年我们业界怎么办，两个药方，以及它的原因。
陈淮：谢谢巴教授的高抬，我是十年来第一次高度赞扬巴教授的观点，他刚才讲了房地产+、互联网+，并且在他的演讲中还讲到了二手房市场以及租赁市场，实际上二手房市场是我们在过去10年来增量住房配置为主的市场发育到一个阶段以后的自然过程，它需要住房存量资源和住的人之间有一个二次重新配置。刚才巴曙松教授讲怎么结合，这很容易，卖摩托车的都有一个以旧换新，他的旧摩托车哪儿去了？卖电脑、卖空调以旧换新，他们收回去干吗了？自然加速的开发商的办法恐怕就是互联网+。另外以旧换新自然需要和金融、互联网结合，和重新优化选择的很多技术手段结合。
我想今年怎么办这件事上，恐怕沿着原来的盖新房的老路子确实是到了一个转型的阶段了，今后的市场务必重视巴教授所说的，是一个二次重新配置的资源市场快速发展壮大的过程，在这个过程中带动新房发展。
至于说我们今天说的题目，“被通缩”，还有巴曙松非要问2015怎么办，这里多少有一些误解。通胀、通缩是一个短期经济运行的概念，今年上半年通缩，下半年不一定通缩，今年、明年有通缩的趋势，在未来5到8年过程中可能是通胀。
巴曙松：后面我又听不懂了。
陈淮：这个听不懂的，我到时候再解释。
房地产市场发展是一个中长期发展过程，中国的城市化进程才是刚刚拉开帷幕，走到上半场，我想不必在意通胀、通缩的概念。至于巴曙松教授曾经告诉我说，为什么我们建设部的专家老被媒体炒，国务院发展中心的巴教授从来不被媒体炒呢？他说因为我讲的他们从来听不懂。他讲的这一套数据，从来记者听不懂，所以他很高明，他和格林斯潘或者是其他的这些专家都有类似之处，你听懂了就听错了。
对于药方，没有更好的药方，我刚才的演讲中已经讲到，我们可能面对一个没有政策，但是残酷的优胜劣汰，活下去，找到活路，进化，才是最重要的。克隆技术是一个高科技，但是克隆技术在生物领域最大的致命缺陷是克隆的生物体是不会进化的，因为他的基因不会变异。希望我们的开发商成为一个不断快速变异的群体。
巴曙松：说得有点悲壮，但是我想主要是两条，一个是二手房，一个是互联网。
蔡会长也是多次参加观点论坛的嘉宾，从广州看全国，给开发商朋友两条建议。
蔡穗声：从广东省的情况来看，今年肯定会抓住一个比较好的政策环境，加快库存的消化。我算了一下，现在我们的待销面积大概相等广东一年销售面积的50%左右，所以我觉得这个是应该可以抓紧进行的。
第二个，从中长期考虑，我们不能够把住宅建设，买地、卖地、销售这个链条不断地循环下去，应该有更多的考虑，比如说从住宅方面来说，从住宅建设销售，我们逐步转向到住宅的服务业。也是你们两位大家所讲到的二手房的销售，以及到彩生活的居家服务，我觉得都是房地产发展的一个很重要的方向。回到房地产的本意上来说，就是服务业、第三产业，房地产不是第二产业，不是制造业。
另外一个，我们从中长期来说，还应该更多地关注住宅以外的更多的行业领域的发展，比如说养老地产、年轻人创业的公寓等等，以及到更广阔的范围，旅游、休闲、物流产业园区建设、教育等等，都是我们在尝试的方向，这方面广东房地产业界有很多的经验，逐步地提供出来，我们正在归纳总结。
巴曙松：非常好，我想他不仅提了两个建议，还奉送了一条建议：第一，赶快把库存清理，按照目前的速度需要5个月。第二，确立自己是服务业的这么一个战略思维的转移。奉送的建议是要叠加一些文化、教育、医疗、养老这些新的因素。我们不是搞砖头+水泥，我们除此之外，房地产界还可以做其它的要素，做其它的事情，这是2+1的建议。
五矿建设的何总也是在一线打拼的，我们听听何总，或者你对你公司下一步的战略设想，以及对同业有什么建议。
何剑波：今天上午听了很多专家都说了对现在市场的看法，作为在一线的企业来说，我的观点对于房地产这个行业并不是那么悲观，我认为房地产行业不管中国经济处在什么样的阶段，现在可能还是处在一个中等偏上国家的阶段，也许过20年之后，成为一个发达国家水平了，像美国这样它也需要房地产，而且衣食住行，住是人类社会的一个基本的需求，中国这么大，人口这么多，这个市场是存在的。但是现在为什么大家很悲观呢？我认为主要的问题还是市场失衡。
简单来说就是供大于求，在过去几年里面，房地产赚钱太容易，进入的资本太多，同时地方政府卖地太多。我们现在能看到一二三线城市，为什么各个城市表现不一样？其实一线城市就是因为它没地可卖了，所以它供需失衡的情况就没那么严重。三线城市有大量的地在扩张，在卖地，所以这个供求失衡是最严重的。
所以现在这个市场来说，我认为这个市场化程度很高的行业处在失衡再平衡的阶段。这样的情况在过去十几年房地产发展的过程每，其实每两三年就有一次，我认为房地产行业作为一个市场化程度很高的行业，尤其很多都是民间资本、社会资本进入的行业来说，只要是它市场化的机制发挥作用，它就能够实现自我的调节和再平衡。所以对这一点来说，我认为是一个阶段性的。
另外一个，房地产行业是不是现在就非常低靡，非常困难呢？其实也不然。我们跟其它行业比较一下，包括制造业，这些行业的利润率可能只有3%、5%，而我们的毛利率可能最低也有20%多，净利率根据上市公司公布的数据，都有10%，所以从这个角度来说，已经比别人的日子好过很多了。
第三，现在房地产行业还有一个特殊性，它不像制造业，它如果出现一个停滞或者失衡的情况，它的很多产能可能就报废了。钢铁厂一旦生产出来了，它的高炉是不能停的，还有很多制造业，它的机器设备，可能升级换代之后，原来的就成废铁了。但是房地产不一样，土地始终还是有价值的。所以从这一点来说，我对这个行业并不悲观。
怎么去做呢？我们最近一年也是在积极关注，也做了很多的事情，我觉得一个是城市的二手房市场，这是应该去做的。过意不去的扩张是一个简单的复制，从一线到二线到三线，是一个涟漪式的往外扩展。现在应该寻找一些新的增长点，就是二手房和旧房的改造。现在有很多资金都在往里面投，我们也接触很多基金，包括北京、上海很多楼，它可能原来是一个商业楼，他把它买下来改成一个公寓，或者原来是一个档次很低的楼，经过重新包装之后，提升它的价值，这里面有很多的价值。
另外一个就是从产品提供者向服务这方面去发展。过去我们可能缺少手段，实际上这两年互联网快速的发展之后，我认为对房地产行业的升级，尤其是由单纯的产品提供者转向产品和服务的双重提供者，给我们提供了很多技术性的支持，而且我们已经看到了一些成功的案例，我认为这个题目非常大，这个过程刚刚才开始。虽然花样年彩生活做得很好，已经先走一步了，但我相信新的需求，新的行业，或者新的模式还会层出不穷，房地产企业都可以探索。
巴曙松：总结一下，从行业的周期来看，行业发展有起有落，在落的阶段，你该做什么做什么，强化管理，等到经济周期起的时候，还有你的好日子过，只不过这个时候要做好你该做的事情。跟其它行业比，我们过得还不错。
从你的建议来看，也是从二手房和互联网这一块来说，从房地产企业家的角度论证了正在看微信的陈淮教授的观点。确实我在纽约住的这一年多，我就经常跟他们有些地产商，包括市政厅的人聊，我说你们停车太难了，我住在郊区，有国内来了朋友请我吃饭，纽约的物价又不是太贵，吃个牛排二三十块，我开个车过华盛顿桥收我16块，我在曼哈顿停个车，停两个小时四五十块，我说还不如你到我这里来，我请你吃饭。怎么停车这么难，车位这么少？他说一个很重要的原因，这个岛建了一两百年，为什么那些房子还能那么舒服，就是不断地维护、更新、改造，增加新的元素，所以看到那个外面好像很旧，进去一看，里面什么时代该有的都有。
接下来一位我们有请沈建光博士谈谈，你从宏观角度看，该怎么办？两个建议。
沈建光：我从宏观层面上提两点，也是我刚刚从国务院发展高层论坛回来的两点感受，其中我听了周小川行长的演讲，跟房地产行业特别有关系，我想跟大家分享一下。
他讲到的中国今年要争取加入国际货币基金组织的特别提款权，如果加入，就意味着成为一个国际储备货币，今年要达到资本项基本可兑换，就是基本上人民币要成为一个国际货币，这是我听到最激进的，从央行行长的一个最开放的宣布。这对房地产行业有两个很重要的影响。
第一，如果资本项能真的像周小川行长讲到的基本可以开放的话，意味着国内和国外的两个资本市场要很大程度上更进一步融合。我们知道海外的利率是非常低的，国内利率非常高，这两个资本管制如果放开的话，包括他提到金融市场的放开，意味着中国今年到明年的融资成本会有大幅下降。我也是这么判断的，我记得去年在博鳌论坛上我当时也判断，9月份的时候降准、降息是很快可以看到的，后来都发生了。今年我觉得融资成本的下降，我很认同何总讲的，我们没有必要太悲观，我们知道去年的融资成本非常高，制造业通缩，但是我们的利率水平可能是全球所有的主要国家当中最高的。如果我们的融资成本能大幅下降，这对房地产业是一个很大的支持，特别是对房贷，房贷利率去年我很吃惊，平均中国的房贷利率是7%，美国是2%到3%，全球都在1%到2%。我们的利率大幅下降，这是一个很大的利好。我觉得融资问题接下来是一个很大的利好。
第二，对房地产这个行业有一个很大的冲击，可能就是周小川行长讲的，大力地鼓励中国个人到海外投资。这一点还没开放，包括对外直接投资的开发，允许中国公民到海外去买房子，这样的话，其实对中国房地产行业，不仅是国内发展的机遇，还是一个海外扩张，可能有很多的机会。我住在香港，也经常去伦敦、纽约，我就注意到，最近绿地、万达在伦敦搞了几个楼盘，在国内销售非常火爆，包括绿地在纽约也有一个项目，国内现在居民在海外投资的限制的放开，可能会使大家有热情到海外投资。毕竟中国的房地产商对中国人的需求是最了解的，这样可能是一个新的机会。
巴曙松：谢谢沈博士，我觉得他的几个判断非常有价值：第一，房地产最坏、最难熬的时候过去了，你说中国的利率7%，我在上市银行做过独立董事风险委员会的主席，房地产商7%想从我这里借钱你想什么呢？综合收益率没到20%我根本就不会批。随着整个的融资成本的下降，我们作为资金密集型行业，最难熬的时候应该说慢慢过去了，这也是一个比较谨慎乐观的态度。值得关注的就是从未来的大趋势，要打开视野来看，不仅仅看中国市场。
我最近一年看到中国企业在曼哈顿买楼，它的直接收益可能是1%、2%，它有一个财务成本的置换，它找银行借钱的时候利率才2%左右，国内一个项目可能要8%、10%才能拿到，他可以做一个置换，这个是他自己才知道的。所以我觉得这是一个趋势，要善用杠杆，善于控制财务成本，善于利用不同的融资渠道。
第二，也有一个结构性的冲击，对外投资的开放，可能会使我们被抑制的一部分投资需求转向海外市场。好在现在投资需求实际上已经很低了。谢谢沈博士。
接下来是梁上燕女士，她是房地产界大家都非常熟悉的，在营销策划方面非常资深和有经验。从几个大的销售的项目退出来这么一两年，她到底在做什么，从她静下来思考中国目前房地产面临的困难该怎么做，出路在哪里，你有哪两个建议给大家分享？
梁上燕：谢谢巴老师，首先巴老师今天上台就说了，梁上燕过去的业绩不可能重复了，中国第一个大盘时代是1999年，刚好是广州碧桂园，我操的盘，那时候中国开始有了一大轮大盘时代，1000亩、2000亩、3000亩，那时候我们从量变到质变。之后我们星河湾从一线城市到二线城市。从昨天下午的金融论坛到现在，还不到20个小时，大家就从昨天说房地产继续怎么做，没钱，朱会长说我们只是建筑工，我们只是建起房子之后，并没有给予它功能。到今天上午的论坛，我相信大家回去之后就会真正思考房地产+什么，是房地产之间互相加，还是房地产加上互联网。今天台上嘉宾8个里面有2个金融专家，除了房地产+互联网，还应该是房地产+金融。
而这个金融除了海外，我想国内还远远没有开始。现在的城市化，所有城市都在发展，但是政府不会像过去一样只求GDP，他们要GDP和政绩同步进行，这就给所有的二三线城镇化发展，包括棚户区的改造提出很多的要求。最近我接触一些贵州的棚户区的改造，还有地铁沿线的发展，所有沿线发展，地铁公司没想通，十多年前我也是香港地铁公司的顾问，所有的地都是空下来的，以后轨道交通上面每一块地可能都有30万到60万方，这里面的生活空间是怎么样呢？还是像我们过去一样水泥+钢筋吗？还是说我们应该从质变到量变，又回归到从量变到质变？我们应该是先有房子住，之后开始讲求质量，有窗口，有小区，之后开始向品质改变。
品质改变之后，下一步是什么呢？就是今天我们很多人探讨的，可能更多人在追求品位，从质量到品质到品位，只改变了一个字，但是带来的改变是千差万别。我们不能再像过去二三十年一样大干快上，如果这样大干快上的思维带到国外，就算我们以低成本拿到了更好的投资，但是我们在外面仍然得不到掌声，我们在中国还在做着搬运，如果从今天开始，我们尊重地脉、人脉、文脉，做出独特的特点，再加上互联网金融，我觉得未来是一个全民金融的时代。因此对前景，我们应该调整好自己的思维，真正的思维改变之后，拿出我们的行动，仍然可以从白银时代到一个更好的黄金时代，但这个时代不仅仅是在中国。就像我们的高铁，把我们的好的经验做出之后，我相信亚洲市场有很多我们的模式可以复制，再10年之后，非洲的市场是需要中国过去30年所摸索的经验。
所以我希望大家不是看在眼前的3年、5年，应该从3年、5年一步，再到5年、10年一步，再到未来的15年到30年，这样做的话，既对得起现在，也对得起未来。
巴曙松：谢谢梁总闭关几年之后的思考。风物长宜放眼量，国际在变，国内在变，政商互动博弈的格局在变，地方政府的诉求也在变。房地产商本来就是在夹缝中成长起来的，适应变化环境的一个群体，应该说我们这个群体不能因为说过去赚了几年顺风钱，忽然之间变得僵化了。房地产行业本身这种善变，适应环境的基因不能丢，还要继续拓展。可能最初卖的是低端的简易房，慢慢变成高端房，接下来就要顺应新的趋势、新的环境，新的历史、文化、政治、经济的环境，找到我们的定位。如果说今年观点这个讨论会有价值的话，我觉得就是大家几乎共同触及了这个题目，不是在等待，而是开始在思考新的环境的变化下我们怎么办。
接下来是来自中原地产集团的黎明楷主席，我在香港工作过7年，他是香港主导型的一个市场主体中介。大陆学习香港的很多，香港走过的道路，从起步、扩张、泡沫破灭、几次洗牌，应该说有这个完整的经验，这是很宝贵的，而且中原在国内也非常活跃，又碰到相对的低谷期，或者叫软着陆期，我们开发商或者我们这个行业该干什么？
黎明楷：刚才听到好多专家都有提到二手房，因为我们也是做中介为主，也想谈谈二手房。当然对二手房当中开发商可以怎么介入，对我来讲还是个问号，怎么去做，你们也可以想想。
二手房和一手房的关系，我觉得在目前来讲应该是比以前更加紧密。因此现在都在讲改善型住房，如果你要启动改善型住房，一个存量房的市场，二手房市场怎么理顺，应该是很重要的一个事情。因为你要改善，旧的房子总不能扔掉。旧的房子怎么处置，肯定是牵涉到二手房，要有一个比较有效率的市场能把我的房子卖出去。如果解决了这个问题，某种程度上也解决了一些首次置业的人的问题。因为首次置业不一定要买新房的，你原本就是买人家改善剩下来的旧房子，那也是不错的，它的价格就没有想象中的那么高。所以这方面我们觉得应该要逐步做好整个置业的阶梯，首次买房就买便宜一点的，旧一点的，可以先上车，上车之后，你买了之后，人家就可以把房子卖出去，然后买新的房子，整个市场就可以活起来。
但是现在的存量房市场当中，我觉得政府过去在这方面的关注度是不够的。我们觉得如果要改善存量房市场、二手房市场，应该有几方面提议给政府做。第一个是交易税费，现在的交易税费是偏高的，交易成本高了，不利于整个市场的运转。所以如果我们想把存量房整个市场盘活起来，把改善型的需求释放出来，应该降低税费，这是其中一个。
第二，除了税费之外，另外一个很重要的就是现在的交易手续，基本上可以说是很混乱的，其实每个城市都不同，不止是每个城市不同，每个城市里头的每个区的做法都有不同。其实有一些算法，在北京我们去跟客户做二手买卖的时候，我们不敢说准了交易税费是多少，因为每一个操办人员算出来的算法都有所不同，他的楼价的评估也有不同，所以你根本说不准。所以如果在交易流程没有理顺之前，整个市场还是比较难运转得有效率的。
第三，金融方面，现在我们在二手房的金融配套方面是严重不足的，包括赎楼，包括首期款不够，要贷款的情况。其实我们的按揭利率现在已经是偏高了，如果说到那些短贷，首期贷款，或者赎楼，那个贷款是达到年利率20%多的。这样的利率肯定是降低了好多人在二手房买卖的意愿。如果这几方面可以做好之后，就释放了改善型的需求，这个市场就会盘活起来。也会进一步像刚才陈主任说的，人家买空调也能以旧换新。如果二手市场不成熟，以旧换新，开发商就惨了，把能卖的房子卖出去之后，换了一批不能卖的，那就是一堆砖头，那也是没法干。如果这个做好之后，有可能盘活起来，开发商就可以启动跟一些公司的合作，有可能启动一些以旧换新的方法，这样对于整个新房的销售应该有很大的帮助。
巴曙松：谢谢黎主席，我最近看到新闻说政府部门要对全国大妈跳广场舞要规范、统一。有这么多时间统一广场舞，能不能抽点时间统一一下二手房的交易税费呢？统一二手房的交易流程呢？以及给二手房的金融支持？我建议今年我们业界是不是可以齐心协力，既然我们都认为二手房有巨大的空间，中间设置的巨大的交易成本大家可以一起呼吁呼吁，把这个交易成本降下来了，可能这个市场的潜力才能释放出来。这个估计真正需要房地产界的专家，比如说那些城乡建设研究所的所长、协会的会长，他们说话管用一些。如果在明年的观点论坛上，一点进展都没有，我们在座的各位对我们协会的领导，对房地产领域的专家，也要搞一个小范围的问责，他们在上来演讲的时候，我们鼓三次掌。我们希望你们帮忙呼吁见一点，结果一年寸进都没有。观点的工作人员记好，如果明年你们忘了，我们就拿你是问。
黎主席的几个建议都非常具有可操作性，香港人做事确实是很职业，统一流程、交易税费、金融支持的利率真正要降下来，这三点哪怕改进一点，就是很大的成绩，或者至少从广东开始做起，广东省内应该统一。
时间已经快到了，最后我们把总结的任务放在韩总这里，你认为前面这6位专家讲的，哪些是你比较赞同，哪些是你不赞同的，你做个总结评论，然后我再对你的评论做一个再评论，咱们就结束这一场。
韩利民：谢谢巴教授，不过这个要求对我有点高。我想讲另外一个话题。
简单说两点，第一，我希望各位企业很多年以后都还在这里，我们企业经历了几十年下来仍然坚持下来了。怎么坚持下来呢？这就是我要说的第二点，我在这里受到很大的启发，我们有很多思维的探讨，我们要学习，但在这个学习的基础上，我在想，什么互联网+，这个“+”在什么上面+？就是像您说的，自始至终以客户为中心，从各个方面强调品质和服务，从建筑的品质到后期的服务都有它的重要性。我们公司也是在各个领域都涉及，比如说住宅、商业、写字楼、商场、酒店。但是我们从管理层的指导思想到整个公司每天、每一分钟操作的重要的指标，到员工的培训，其实就围绕一点——以客户为中心。以这个为中心，我想在困难的时期，你还是卖得出去房的。因为你的品质被你的客户接受了，你还是卖得出去。价钱也是通过这个体现的。所以我想补充这一点。
巴曙松：韩总本着和气生财，不愿意得罪同行，但是我觉得他提了一个很好的标尺来帮助各位判断，就是房地产行业的变与不变，不管你怎么花里胡哨，你首先得活下去。
第二个，活下去不能太僵化，要保持开放的心态，往里叠加新的内容，但是不管怎么叠加，要为客户服务好。我也是经常在不同的城市出差，在美国住了一年半，又在香港待了7年，又到过伦敦、东京，包括现在住在北京。我经常在想，小区里垃圾乱丢，送快递也没地方送，就这么一个破小区，怎么可能每个平方卖到七八万呢？同样一万多美金一平米的房子在纽约、香港那都是管理得非常好的小区。所以我们可能房价先上去了，很多其它的服务都差得太远。我当时为了了解我们那个小区，怕排在陈淮教授前面讲了，他会批评我脱离实际。我专门报名参加了我们小区的物业管理委员会，我去看管理费怎么收，物业管理工作人员怎么回事，跟其他的相关的怎么打交道，当了一届，因为里面有好几个金融机构的买了整栋楼，有时候希望我去协调，包括银行总务处长，牛得不行，希望我去协调一下。中间的管理非常的粗放，可做的，可以提供服务的地方非常多。但是因为原来钱太好挣了，没有去做。如果做了就会增强客户的黏性。
我说一点跟房地产不相关，但是跟韩总讲的相关的一点，大家都谈互联网+，我拜访一家数一数二的互联网公司，它也在开始做金融，他说金融业不改变，我就改变你们金融业。我就跟他们的高管说，我说你们凭什么？你忽悠什么？我们金融业搞了几百年了。最后有一点他说动我了，他说你们金融业说以客户为中心说了这么多年，都是说说而已，你看你内部的流程、管理都是方便你自己管的，我们以客户为中心，那是真的，我要是让客户多点一次按键，客户就流失百分之四五十，他就不愿意点了，所以我必须以客户为中心，我让他就点一下，他就进了我的页面就可以做业务，我不能让他多点，我必须把复杂留给我自己，把简单留给客户，这才是以客户为中心。
我在想我们的金融业、房地产行业，不是停留在口头上向互联网学习，而是要真正掌握互联网的那种开放、平等、以客户为中心的体验，把这些熔化到我们的业务中。
