新年伊始，地方政府“救楼市”的声音就此起彼伏，花样更是层出不穷。
1月24日，福州市政府下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置房协议指导意见(试行)》(以下简称《意见》)明确：由各级政府指定一家国企作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
在这份《意见》中，当地市民手中的未装修安置房房源也被列为回购对象。“虽然此前有政府回购开发商的商品房作为保障房的尝试，但回购个人房源此前从未有过。”业内分析人士陈剑波对《华夏时报》记者指出，虽然个人房源占比较小，但福州政策向市场传递的政府托底信号十分强烈。
实际上，早在去年3月份，福建就曾因一份“全面促进房地产市场发展”的文件成为地方政府“救市”出头鸟。如今，福州又首开政府回购开发商和个人的商品房、安置房先河。尽管福州市住建局一再强调回购政策与救市无关，但这一政策出台的时间节点及其背后的逻辑都耐人寻味。
政府如何托市？
福州关于回购商品房和安置房的政策甫一出台，立即被解读为“政府力挺楼市的托市之举”。
根据《意见》，政府购买的商品房为建筑面积在45-135平方米，已办理预售许可证并已封顶或竣工的项目。安置房则为建筑面积在45-135平方米，已竣工并办理安置结算手续，被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房，尚未装修入住，所有权人及共有人自愿出售。
“目前存在一定的政策误读。政策中明确，在采购对象上，商品房针对开发企业，安置房针对开发企业与个人。”福州市住建局一位官员告诉《华夏时报》记者，“也就是说，针对个人，政府只回购安置房，不回购商品房。”
“实际上这一政策对当地楼市成交的意义和影响并没有那么大，一方面是因为回购尚未装修入住的安置房，在数量上只是少数；另一方面，回购的价格是评估机构给出的评估价，对楼市的成交价格产生的影响也较小。”福建省房地产协会的一位业内人士对记者称。
按照福州市的规定，安置房以机构评估的平均价作为回购价格；而商品房的购买价格则以机构评估的平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。
“去年年中福州市已经开始尝试回购商品房和安置房，但从个人手中回购的量太少，起的作用不大。”融信双杭投资发展有限公司总经理陈明荣称。
而在当地收购开发商所有的商品房时，同样也遇到了问题。
“我们此前在福州试点回购商品房、安置房时，回购及洽谈的对象基本针对地方国企的开发商。因为都是政府的企业，利润低一些还好说，但跟民营开发商洽谈时，他凭什么降价15%给你？”上述福州市住建局官员说。
由于目前福州在售项目土地多为2011年后出让所得，高峰时期入手的土地，决定了开发商利润让渡空间有限。“除非早期拿的地很便宜，不然15%的议价，开发企业不可能接受。”克尔瑞福州机构总经理张旭东告诉记者。
然而，尽管这一政策对市场的实际影响不大，但政策的出台却给市场带来了政府托底的心理预期。
多位受访的分析人士表示，福州的回购政策对当地去库存无疑是利好：一方面，已经购买了安置房但未装修入住的部分购房者，因为有政府的回购承诺，可以再入市购买商品房；另一方面开发商有了政府托底，入市的积极性也会大为提高。
救市的逻辑
“出台这一政策的出发点，主要是为了缓解政府在旧改拆迁安置方面的压力，在加快推进旧城改造步伐的同时，也可减轻政府在拆迁安置方面的费用支出。”上述福州市住建局官员坦承，“没想到市场会解读为托底救市。”
尽管福州市住建局一再强调回购政策与救市无关，但其政策出台的时间却耐人寻味。
1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要，并表示住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。
“中央已有政策精神，地方出台落地政策是顺理成章。不过从福州的迫切态度中却不难看出，当地政府希望改善市场环境的愿望强烈。”业内分析人士陈剑波称。
而在住建部部长表态前一天，国家统计局公布了最新数据：2014年12月福州房价环比下跌0.2%，同比下跌5.3%。当地官方统计数据显示，2014年全年，福州五区及闽侯区域成交量同比下跌26%。
“福建这个地方很特殊，对房地产行业的依赖度较高，因此市场刚表现出有下行的趋势，政府和企业就都会非常敏感。”一位在福建开发项目的全国性房企销售总监告诉本报记者，从目前福州的总体市场来看，虽然市场并没有成交量急剧收缩或价格大幅下降的情况，但开发商尤其是当地房企早已倍感压力。
与此同时，随着去年12月份供应量的急剧攀升,福州五区和闽侯区域库存量和去化周期均创历史新高。截至1月16日，福州市区可售住宅房源31277套，按照去年的平均去化速度，去库存周期达17个月。
“从2013年到2014年上半年，闽系房企扩张激进，拿了不少地，导致资金紧张。闽系房企压力很大，入市的意愿明显降低，这对房地产依赖度较高的福建无疑是个坏消息。”福建一位业界资深人士表示。
这或许能够解释，每当中央在房地产行业方面打开新的“宽松”政策窗口，福建地方政府经常不避风头，甘做“救市”出头鸟。
“比市场评估价低15%的这个价格设定对于回购保障房而言，已经是比较高了，按照现有的保障房成本，价格应该在商品房的一半左右。”上述全国性房企销售总监称。
“闽系房企的大本营在福建，福建市场是他们的补给仓。政府现在明确可以回购开发商手中的商品房，实则是给当地开发商注入强心针。”上述福建业界资深人士指出。
全国铺开存疑
事实上，关于政府回购商品房作为保障房的试点前几年就出现过，2014年各地楼市库存高企，部分二三线城市再次启动了这项试点，但效果并不理想。
2014年8月，湖南省曾明确表示，各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。
长沙市随后出台了几个操作性文件，进入实质性操作阶段。按照当时的计划，长沙市准备从市场上回购4000套普通商品房作为安置房，但据记者了解，截至目前，长沙市已签订协议的大约只有400套。
“其中最大的问题就是回购价格问题，因为保障房的价格一般仅为商品房的一半，在两者的定价策略存在巨大差异的情况下，按照市场价回购显然不可能，但要开发商给予大额度的折扣也是非常困难。”长沙当地一位国企开发商对记者表示。
“现在政府的回购目标多集中在城市新区的一些商品房，由于位置偏远、缺乏配套，开发商确实销售困难，且自身资金无法周转，不得已才与政府谈回购。”南京市一家房企高管告诉记者。
在楼市走低的市场局面未好转的前提下，部分城市存在的高库存难题的确难以化解，这也给政府以较低价格回购商品房成为可能。不过，即使开发商与政府能达成价格协议，政府回购商品房仍然困难重重。
“我们也调研过其他省市的试点，后来发现操作起来问题太多：一方面，政府回购的资金如何解决？回购肯定要比自建花的多；另一方面，无论如何操作，在外界看来政府很难避免权力寻租。”东部某省会城市一位官员对记者表示，多次调研后，该市最终取消了试点计划。
上述官员补充道，按照住建部此前透露的计划，政府回购开发商的商品房，可以用拆迁棚户区卖地款支付给开发商，也可以用土地来交换。
“在这样的政策设计下，政府是不需要垫资的，但这就需要开发商垫付大部分的建设成本，这对普通的开发商而言负担仍然过重。”上述官员说。
对此，2014年年底，住建部副部长齐骥表态，未来将大力推进棚户区改造的货币化安置，推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。
根据2014年6月国开行的通知，回购商品房作棚改安置房的总投资比例可以达到40%，而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房。
“国开行贷款及其他手段，还需要等中央出台指导意见，如果这一方面的通道可以打开，这一政策才有可能在地方铺开。”上述东部省会城市政府官员表示。
